《住房租賃條例》下月施行 貝殼惠居多元服務推動行業生態發展

中國經濟網北京8月26日訊（記者 李方） 《住房租賃條例》即將于9月15日正式施行，《條例》支持企業通過多元化渠道盤活存量資產、提升服務品質、加強信用體系建設，為住房租賃市場高質量發展按下加速鍵。

近年來，住房租賃市場呈現出顯著的結構性變化。從需求來看，租客平均年齡逐年上升，家庭戶型需求顯著增加，租后服務成租客核心訴求；從供給來看，分散式房源仍將長期是我國住房租賃市場的供應主體，“臟、亂、差、舊”問題明顯，一線城市老舊房源占比近七成，房東出租觀念從“租掉就行”轉向“租得省心”。

業內人士認為，《條例》將加速市場出清，推動行業從“粗放生長”向“專業深耕”轉型，市場化機構的積極參與將成為保障租賃市場品質的關鍵力量。過去二十年，貝殼及鏈家累計服務數千萬租房需求，2021年貝殼惠居成立，為用戶提供分散式、集中式等多種租賃服務，助力新市民、新青年實現“安居夢”。

多元服務協同 推動行業生態發展

《2024-2025住房租賃行業發展報告白皮書》提出，住房租賃需求持續攀升，全國租房人口已近2.6億人。家庭型租客顯著增加，2024年35歲以上租客占比達37.2%。此外，租客品質租住需求升級。2024 年最新租客調研數據顯示，當前租客租房時最關注的三大因素分別是通勤/出行便捷性、房屋設備設施狀況和租后服務質量。

隨著大租賃時代的到來，長期深耕租賃服務的貝殼厚積薄發，租賃業務已成為貝殼“一體三翼”戰略中的“一翼”。截至2025年3月底，貝殼覆蓋5.5萬家門店和49萬經紀人，能夠為貝殼惠居提供大量房源，保證快速出房。截至2024年底，貝殼樓盤字典覆蓋2.7億套房源，數字基礎設施完備。

“我們通過人店網絡、數據基建及數字工具的創新，大租賃業務得到較快發展。”貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁群博士表示，貝殼惠居為用戶提供分散式、集中式等多種租賃服務。其中，分散式租賃服務主要包括以貝殼省心租為代表的機構托管租賃服務和以普通租賃服務為代表的個人租服務；集中式包括以新青年公寓、海鹽公寓為代表的自營公寓服務和集中式公寓品牌合作。

“過去租賃業務做的比較大，但只是居間交易，只管交易本身。從租賃市場未來發展方向來看，家庭住戶越來越多，用戶對服務的訴求變得越來越高，這是社會發展的必然。”王擁群博士表示，普租是基礎盤，保障“有房可租”的民生底線，貝殼省心租聚焦時間寶貴型業主與品質租客，以“租金透明，無差價托管”的輕資產托管模式實現服務增值。

目前，個人房東出租，即分散式房源將長期是我國城鎮住房租賃市場的供應主體，但個人房東出租模式效率低、服務缺乏保障，成為制約分散式租賃住房高質量發展的主要瓶頸。清華大學房地產研究中心主任吳璟認為，以托管的方式實現此類房源的集中運營，是實現分散式租賃住房高質量發展的重點之一。

“當房東收益足夠高時，房東是愿意出租的。今天房東個人出租的難度在上升，如果不交給機構來打理，出租效率會非常低。”王擁群博士說，“貝殼省心租的輕資產托管隨行就市，不賺租金差價，而是將收益與服務質量深度綁定，為業主提供透明化托管，提供低空置期安心托管。為租客提供全周期服務，涵蓋700+項免費維修、24小時響應、0押月付等，滿足安全、舒適、有尊嚴的居住需求。”

輕資產托管模式符合《條例》對“信息透明、服務標準化” 的要求，同時也重塑了租賃機構與用戶的關系，從“零和博弈”轉向“價值共創”。

截至2024年底，貝殼省心租在全國13個城市累計服務客戶數量約180萬，其中，北京累計服務客戶數量已超過43萬。

HQI打通房源品質正循環 助力供需高效選擇

業內人士估測，就目前我國住房租賃市場而言，分散式房源仍占據主導地位，占比約八成，一線城市老舊房源占比近七成，但此類房源“散、亂、差、舊”問題明顯，較難滿足租住客群的多樣化品質需求。

為了解決這個問題，貝殼惠居推出了HQI（Housing Quality Index）房源品質分，覆蓋貝殼平臺全品類房源，包括普租、公寓及貝殼省心租。HQI品質分圍繞房況裝配水平、租金競爭力、信息完備度及質量、生活便利性、支付靈活性五大核心維度來為房源品質打分，判斷其對用戶需求的滿足程度。

據介紹，在消費者端，分數排名靠前的品質好房將會被劃分為三個等級——鉆石好房（全城房源的佼佼者）、黃金好房（卓越精品的好房）、白銀好房（值得一看的好房），依托直觀的分級標識結合智能推薦，幫助用戶簡化決策流程，快速看到好房，租到好房。在服務者端，系統會提供結構化智能分析報告，涵蓋該房源的各維度得分明細、可操作性改進方案，既助力其精準推薦品質好房，也指導針對性的房源改造優化，結合“品質優先”的流量分發規則，實現“服務效率-平臺品質-用戶口碑”的正向循環。

“HQI品質分對貝殼平臺上所有的房源一視同仁，采用同一套評估體系，讓它們同臺競技，誰的房子好，誰的品質分高，誰的流量就多。”王擁群博士表示，無論是普租還是貝殼省心租，還是貝殼惠居合作的五千多家集中式公寓機構，HQI品質分對所有房源都采取統一標準，以公平公正的商業底層邏輯賦能品質交付及效率提升。

錨定安全合規發展 共建租住新未來

作為我國首部專門規范住房租賃活動的國家級行政法規，《住房租賃條例》在明確住房租賃企業主體地位、拓寬房源供給路徑、推動服務標準化等方面都具有里程碑意義。

王擁群博士表示，《條例》將為行業帶來三大機遇，一是明確住房租賃企業獨立主體身份，使其與“經紀業務”“二房東”區分開來，實現合法正名與合規經營；二是拓寬房源供給路徑，激活分散式民宅出租意愿，推動“非居改租”等存量資產盤活；三是倒逼服務升級，通過清退虛假房源、推動標準化運營，讓服務價值成為核心競爭力。

“伴隨《條例》的施行，合規永遠是貝殼惠居做強做大的基礎。《條例》強調房屋安全、租客安全，都是我們關注的要素。”王擁群博士表示，貝殼惠居今年明確把安全作為管理核心，與燃氣公司、消防等機構展開了合作。“今年我們不把規模作為核心的考核指標，而是把品質交付、租住安全作為我們的重頭戲。”

業內人士認為，此次《條例》的正式出臺，將推動我國住房租賃市場進入法治化、規范化的新階段，將有力促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購并舉的住房制度，也將對盤活存量資產以及培育住房租賃企業等發揮重要作用。

“大租賃時代大有可為，貝殼惠居愿意跟所有致力于大租賃發展的機構合作共生，讓租住變得更美好，讓新市民、新青年能夠在城市有一個美好的租住，租住也一定會成為一種生活方式。”王擁群博士說。