【理上網來·經濟大講堂】妥善化解房地產金融風險

　　提到防控金融風險，為什么要特別關注金融和房地產之間的關系？如何實現二者之間的良性循環？圍繞上述問題，經濟日報-中國經濟網記者采訪了國務院發展研究中心金融研究所助理研究員王洋。

　　金融資源向房地產過度集中

　　王洋表示，房地產成為重要的系統性金融風險源頭，很多風險最終會歸結到房地產，如不良資產風險，因此必須特別關注金融和房地產之間的關系。

　　王洋指出，2016年10月以來，在新一輪房地產調控政策作用下，房價過快上漲勢頭初步得到遏制，但市場平穩運行的基礎仍然脆弱，房地產風險還在積累。

　　第一，房地產泡沫風險持續增大。在限購、限售、限貸等大力度調控政策的影響下，一、二線城市房價高位企穩，但三、四線城市房價上漲明顯。一些房屋購買行為脫離了經濟性的考慮，而是取決于未來房屋價格能否持續上漲，混合了大量的避險和投機目的，進一步加劇了房地產泡沫風險。

　　第二，金融資源向房地產過度集中。從存量看，2016年個人住房按揭貸款和房地產開發貸款合計占到銀行貸款總額的27.8%，遠超其他行業。若加上以房地產為抵押的其他貸款，房地產類貸款占比更高。從增量看，2016年居民中長期貸款占到當年銀行全部新增貸款的45%，2017年該比例仍然接近40%。

　　第三，居民部門杠桿水平快速攀升。根據國際清算銀行(BIS)的測算，我國家庭部門杠桿率在2016年和2017年分別比上年提高5.6和4.0個百分點，在2018年3月末比2017年末繼續上升了0.9個百分點，達到49.3%。

　　第四，房地產企業債務風險增加。本輪房地產去庫存和價格上漲，刺激了房地產企業加杠桿。根據Wind分類，上市住宅類房地產企業凈負債率從2016年末的0.94持續上升到2018年1季度末的1.18，增幅達25.5%。同期商業地產類房地產企業的凈負債率從0.55上升到0.72，增幅更高達30.9%。

　　第五，經濟金融環境變化加大風險。一是由于人口老齡化程度持續加深和收入與財富的分配差距不斷拉大，房地產有效需求趨于下降。二是2010年以來我國總儲蓄率持續下降，居民購房需要更多利用金融杠桿。高杠桿疊加高房價，風險持續加大。三是美聯儲加息推動全球進入利率上行周期，將導致包括房地產在內的資產價格調整，并加大居民房貸償付壓力。四是貿易摩擦和地緣政治等外部經濟金融風險加大，可能會傳導到國內，進而影響到金融和房地產領域。

　　多措并舉化解房地產金融風險

　　王洋認為，從房地產的金融和投資屬性出發進行分析，可以為化解房地產金融風險、建設房地產市場長效機制提供有益思路。同時，貨幣和金融政策也是房地產調控和長效機制的一部分，應兼顧短期和長期目標，不斷完善并合理運用。

　　第一，加快制度改革和政策調整，改變長期預期。一是加快財稅體制改革，降低地方政府對土地財政的依賴，化解地方政府的債務風險。二是適當降低經濟增長目標，不再把房地產作為穩增長的著力點、把放松貨幣政策和房地產金融政策作為刺激房地產的工具，為化解房地產風險留出空間。三是反思并調整以往的房地產調控政策，如去庫存政策、棚改貨幣化政策等。

　　第二，加大稅收調節力度，弱化房地產投資屬性。弱化房地產本身的金融屬性和投資屬性，不宜過多從限制性政策入手降低市場流動性來實現，否則容易導致價格信號失靈，市場陷入盲目、無序乃至恐慌狀態。應更多從房地產投資的收益兌現環節和保有環節，加大稅收政策的調節作用，來抑制投資和投機行為。

　　第三，加強政策統籌協調，減少套利行為和風險傳染。建議在房地產調控和長效機制建設中，強化中央的統籌協調職責。考慮到當前三四線城市房地產風險更大，建議比照一、二線城市實施嚴格的限購政策和金融政策。

　　第四，發展住房租賃市場，分離住房消費和投資屬性。考慮到由于房價過高導致租售比嚴重失衡、租賃市場投資價值較低，應加強國家政策支持和引導，在土地、稅收、立法及市場主體培養、金融工具應用等多層面采取措施，加快發展住房租賃市場。

　　第五，長短期目標兼顧，完善貨幣和金融政策。在配合其他制度改革和政策調整基礎上，金融政策應貫徹“房住不炒”的發展理念，保障“住”，遏制“炒”，引導市場長期預期，平衡市場長期供求。(經濟日報-中國經濟網記者 馬常艷)