報告：上半年樓市“深V”反彈，部分城市泡沫再起，下半年怎么走？

　　經濟日報-中國經濟網北京8月11日訊 近日，國家金融與發展實驗室發布2020Q2房地產金融報告（以下簡稱“報告”）。報告指出，2020年上半年房地產銷售和價格出現“深V”型反彈，主要得益于疫情得到控制；但“深V”型反彈的同時，市場分化明顯，部分城市房價泡沫再起，監管層進一步加強了政策調控。

　　2020年上半年，在疫情沖擊下中央層面仍多次強調堅持“房住不炒”定位，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策，采取差異化調控措施，確保房地產市場平穩健康發展。央行和銀保監會多次重申會保持房產金融政策的連續性、一致性和穩定性，實施房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量、防范資金違規進入房地產市場仍是央行和銀保監會監管重點。

　　報告指出，房地產市場與疫情在國內的形勢息息相關，自一季度的住房價格環比大幅下滑，再到4月以來的迅速回升，住房價格環比走勢呈現“深V”型。2020年上半年，新建商品住宅和二手商品住宅銷售價格分別累計上漲1.94%和0.90%。

　　分城市層級看，一線城市上升勢頭顯著，新建商品住宅和二手住宅銷售價格的穩步上升，上半年累計漲幅分別為1.55%和4.09%；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格上半年累計漲幅分別為2.23%和1.00%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計漲幅分別為1.71%和0.37%。

　　報告認為，租金資本化率可以較好地刻畫房價泡沫程度，它是由每平米住宅價格除以每平米住宅年租金計算得到。2020年上半年，四座一線城市的租金資本化率呈上升態勢，平均租金資本化率為63.28年，相比2019年末，除廣州租金資本化率略有下降外，北京、上海、深圳租金資本化率都明顯上升，房價泡沫再起。

　　至于原因，報告分析稱，主要是一線城市住房價格受疫情影響略有上升的同時，租金的絕對價格有所下降，帶來了租金資本化率的上升。深圳租金資本化率上升的主要原因在于分子房價上漲，而這背后有金融杠桿的影子，可能是房產抵押經營貸款違規流入房地產市場造成的。

　　報告指出，房價的上升和泡沫的形成離不開信貸的推動，個人購房貸款的增速與房價的上漲經常表現出互為因果的關系。上半年我國金融機構個人住房信貸仍延續前期穩中趨緊的態勢，預計短期內個人住房貸款余額增速仍將保持略有下降的趨勢，個人住房貸款市場仍以數量調控為主。

　　報告認為，房地產金融風險仍是監管重點。個人住房抵押貸款余額盡管仍處于高位，但增速持續放緩；隨著LPR緩慢下行，個人住房抵押貸款利率呈緩慢下降態勢；從新增貸款價值比的估算情況來看，除深圳、南京外，個人住房抵押貸款整體風險較小。房企融資方面，房地產企業融資收緊的局面沒有改變，房地產企業開發貸、信托、信用債等融資渠道仍處于收緊狀態。

　　下半年房地產市場將怎么走？報告預計，2020年下半年之后，房地產市場會隨著疫情穩定和線下銷售活動的正常化而逐漸回歸正常水平。

　　國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真認為，“房住不炒”是一項長期政策，中央層面防止房價過快上漲的基調不會轉變；在當前部分城市泡沫苗頭較為明顯的形勢下，中央精神已經得到貫徹。地方政府層面，已經從打擊捂盤惜售、擴大限購區域、增加購房門檻等諸多方面采取了“打補丁”措施；金融體系方面，嚴防經營貸、消費貸等資金違規進入樓市已成為目前監管重點。預計房地產泡沫再起的苗頭很快會被控制住。