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自住型商品房是指在土地出讓之前的限制條件中就約定了入市價(jià)格，開發(fā)商根據(jù)自己的成本和合理利潤競爭土地價(jià)格。相比其他土地出讓方式，這種方式既可以限制價(jià)格，又不會出現(xiàn)高溢價(jià)土地。
政策規(guī)定，按照限購政策規(guī)定在北京市具有購房資格的家庭，可以購買自住房，其中，北京市無房家庭（含夫妻雙方及未成年人子女），其中單身人士須年滿25周歲，以及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭可以優(yōu)先購買。
另外，自住房購買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年后轉(zhuǎn)讓的，如果有增值，應(yīng)將差價(jià)的30%繳納土地收益等價(jià)款。
可以說，自住房的購買條件門檻相對寬松，可以惠及出于商品房和保障房之間的“夾心層”，這類群體在北漂一族中不乏少數(shù)。這一點(diǎn)，從首個自住房——恒大御景灣的火爆申購情況來看也可見一斑。
此前并未進(jìn)入北京市場的恒大地產(chǎn)依靠御景灣項(xiàng)目順利進(jìn)京。從11月30日至12月14日的申購時間里，已有14.8萬戶提交申購信息，而御景灣只能提供約2000套自住房房源，粗略一算，中簽比例達(dá)75:1，“僧多粥少”已成定局。
御景灣位于北京東五環(huán)外、東六環(huán)內(nèi)，多為80-90平米的兩室、三室戶型，均價(jià)22000元/㎡，周邊的商品房價(jià)格大約在30000元/㎡左右。
另一方面，優(yōu)先購房的家庭占到申請量的70%。在14.8萬戶中，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房輪候家庭有8023組，北京市戶籍家庭12.4萬戶，非北京市戶籍家庭1.58萬戶。
一名北京戶籍、名下無房的單身人士表示，御景灣申購人數(shù)太多，中簽率實(shí)在太低，自己還是選擇放棄。不過，他也表示要等朝陽百子灣的自住房，“百子灣估計(jì)3萬左右一平，估計(jì)高于一些人的心里價(jià)位，申購的人也就會少一些，可能會好搶點(diǎn)�！�
這塊地也得到了中介公司的認(rèn)可。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉向中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)表示，朝陽區(qū)百子灣和東壩這兩塊自住房地理位置優(yōu)越，如果以商品房入市，成為“地王”是大概率事件，但現(xiàn)在全部作為自住房用地入市，顯示出政府推動自住房的決心非常大。
作為2013年的新生事物，北京自住房在政策上仍有許多值得推敲的地方。
比如，政策規(guī)定自住房價(jià)格要比周邊商品房低30%左右，購買后5年內(nèi)不得上市，5年后上市收益的30%上交財(cái)政。換句話說，政府只考慮5年后賣房收益的30%，卻不考慮5年后房價(jià)萬一下跌的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，是否是默認(rèn)5年后的房價(jià)確定一定比現(xiàn)在高？又有哪些因素讓其肯定5年后房價(jià)一定看漲呢？
從以往推行的各類保障房來看，價(jià)格也是一路看漲，部分被保障人群一開始買不起，后來拿到了號攢夠了錢，卻發(fā)現(xiàn)還是買不起。
2008年，“兩限房”的價(jià)格是每平5000元左右，2013年，自住房的價(jià)格是每平22000元，不可否認(rèn)5年來經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用，但增長是否同步就很難說清楚了。肯定的是，普通人群尤其一線城市人群需要承受的房價(jià)底線迅速攀升、越來越高。
再者，自住房的價(jià)格是建立在當(dāng)前房價(jià)的基礎(chǔ)上再低30%，換言之，當(dāng)前的高房價(jià)在政府看來是正常的、默認(rèn)的，壓根沒想讓房價(jià)降回到合理區(qū)間。
自住房的出臺除了讓剛需群體細(xì)分化，對北京的整體房價(jià)而言，在短期內(nèi)似乎很難看到效果。而自住房也并未觸及地價(jià)過高、土地財(cái)政、政商合一等問題，很難不讓人聯(lián)想到，這是為了應(yīng)對無法完成年初承諾的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)而倉促出臺的政策。
不過，十八屆三中全會提出要使市場在資源配置中起決定作用，房地產(chǎn)市場既然存在，那么就一定會有漲有跌，才符合市場規(guī)律。
和自住房類似的，作為北京首個“限房價(jià)、競地價(jià)”項(xiàng)目——位于房山的中國鐵建長陽國際城此前被爆違規(guī)出租，其實(shí)類似的事件一直層出不窮，不得不令人思考，自住房今后是否也會陷入常規(guī)的尋租空間？
作為“限房價(jià)、競地價(jià)”項(xiàng)目，長陽國際城12500元/㎡的銷售限價(jià)，比當(dāng)時在售的周邊商品房低出3000元/㎡，政策規(guī)定購買家庭兩年內(nèi)不許出租或出售。然而，在不足一年的時間里，就爆出了業(yè)主著急張羅賣房，中介著急找房租售的違規(guī)現(xiàn)象。
的確，任何政策都難免遭遇尋租，此前的經(jīng)適房就是典型。常見的現(xiàn)象是，低收入人群依舊望房興嘆，占有資源優(yōu)勢的非低收入人群獲得便利，各地公務(wù)員、國企職工獲得經(jīng)適房“福利”者居多，買入后高價(jià)出租或出售，輕松占據(jù)套利空間。
不過，對于保障房的管理，政府也在不斷努力修正。住建部、財(cái)政部、發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，也是為了對保障房進(jìn)行更加系統(tǒng)、有效的管理。此外，飽受詬病的經(jīng)適房也將逐漸淡出歷史舞臺。
對于自住房有多少尋租空間，一家市場分析機(jī)構(gòu)公司的看法頗為樂觀。
克而瑞北京房價(jià)測評中心首席分析師牟增彬向中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)表示，自住房尋租空間不大。一方面，自住房的分配搖號交由開發(fā)商，政府監(jiān)管，這就規(guī)避了權(quán)力尋租；另一方面，就產(chǎn)品屬性而言，自住房的質(zhì)量必然不如普通商品住宅，且商品房基本都有飄窗設(shè)計(jì)，這塊面積能產(chǎn)生一成的價(jià)格差；最重要的是，政策規(guī)定自住房5年內(nèi)不可以賣，五年后出售則需要繳納30%收益，這些都將使得尋租空間收窄。
至少現(xiàn)在，自住房政策規(guī)定一旦發(fā)現(xiàn)虛報(bào)信息、虛假騙購的，將列入取消購房資格，5年內(nèi)不得在北京購房。
不過，對于自住房是否會出現(xiàn)類似于“兩限房”的違規(guī)事件，還將取決于后期的政策監(jiān)管和執(zhí)行力度。
無論如何，由“京七條”誕生的自住房對我國住房市場結(jié)構(gòu)提供了另一種補(bǔ)充思路，保障房、自住房、商品房三者結(jié)合也符合“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的調(diào)控方針。對于自住房能否不陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈現(xiàn)在還未可知，但可以預(yù)知的是，由政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在未來將逐步弱化，轉(zhuǎn)而由市場主導(dǎo)，進(jìn)行最佳資源配置。
北京市住建委2013年10月22日發(fā)布，2013年北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計(jì)劃推出5萬套左右。此類住房價(jià)格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。非京籍家庭持有有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社�；騻�稅，可以購買一套住房。這意味著，名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭以及符合購房條件且名下無房的非京籍家庭，都可以購買。
